Як власник бізнесу, ви можете опинитися в необхідності нових об'єктів, або почати бізнес-операції, або розширити існуючу компанію. Незалежно від того, який бізнес ви можете володіти, вид власності, який ви в кінцевому рахунку виберете, найімовірніше, буде комерційною власністю. Комерційна будівля - це просто нерухоме майно, яке використовується для комерційних цілей. Комерційна нерухомість може бути розділена на шість підкласифікацій відповідно до конкретної господарської діяльності, що проводиться на ній. Оренда комерційної нерухомості для вашого бізнесу, як правило, не така проста і проста, як забезпечення житлової оренди для квартири, наприклад. Переговори щодо комерційних будівель і майна можуть бути набагато складнішими, як і умови оренди, з рядом різних орендних структур, які можуть пропонувати різні комерційні поміщики.
Поради
-
Комерційна будівля є такою, яка використовується для комерційних цілей, або безпосередньо шляхом розміщення конкретного бізнесу, або шляхом отримання прибутку, як і для житлових будівель.
Що таке комерційна будівля?
Будь-який об'єкт нерухомості, який використовується для здійснення господарської діяльності та діяльності, є комерційною нерухомістю, незалежно від того, чи це просто земля або вона покращена будівлями та іншими об'єктами. Комерційна будівля - це будь-яка структура, в якій здійснюється або діє бізнес-ціль. Це включає в себе як безпосереднє використання, коли компанія здійснює бізнес з самої будівлі, так і непряме використання, де сама будівля є бізнесом.
Прикладом безпосереднього використання комерційної будівлі буде продуктовий магазин або магазин механіків, розташований у даній будівлі. Прикладом непрямого використання бізнесу є багатоквартирні будинки, де оренда окремих квартир є діловою діяльністю, яка відбувається в цих будинках.
Будинки та майно, які позначаються як комерційні за своїм характером, підлягають різним податковим та фінансовим правилам, а також додатковим або різним законодавчим вимогам та заборонам у багатьох випадках. Комерційні позначення також викликають різні правила фінансування для придбання, оренди та поліпшення.
Приклади комерційних будівель
Комерційні будівлі та майно в цілому поділяються на шість різних типів або категорій:
- Офісні будівлі
- Роздрібні будівлі
- Промислові будівлі
- Багатоквартирне житло
- Готелі та мотелі
- Будинки спеціального призначення
Незалежно від того, розташовані вони в містах або приміських районах, офісні будівлі є типовим типом комерційного будівництва. Від невеликих будівель на декілька поверхів до хмарочосів висотою сотні футів, офісні будівлі можна знайти майже скрізь у США та інших розвинених країнах. Одним конкретним підтипом офісних будівель, медичної офісної будівлі, вважається спеціальне використання. Офісні будівлі всіх типів можуть здавати в оренду окремі офіси, апартаменти або поверхи багатьом орендарям або одному орендарю, який потім підрозділяє будівлю, як вважає за потрібне. У багатьох випадках офісні будівлі пропонуються орендарям разом з можливістю мати приміщення, побудовані відповідно до вимог орендаря.
Роздрібна нерухомість і будівлі містять всі види роздрібних магазинів і ресторанів. Цей сегмент ринку комерційної нерухомості може бути досить складним, з численними місцевими нормативними актами зонування та державними законами, що застосовуються до різних типів роздрібних будівель і з ринковою орендною ставкою, значною мірою залежить від типу будівлі, розміру, плану, кількості та тип орендарів. Наприклад, роздрібна нерухомість може бути одноповерховою будівлею, такою як позашляхові приміщення, в яких є одна аптека, або великі багатофункціональні об'єкти, такі як торгові центри, які закріплені кількома великими магазинами з кількома невеликими магазинами, кіосками та кіосками.
Будинки, в яких знаходяться виробництво, ремонт, дослідження, розробки і склади, відомі як промислові будівлі. Ці комерційні будівлі, як правило, знаходяться в спеціально відведених зонах, створених місцевими постановами і правилами. Вони, як правило, розташовані за межами сильно урбанізованих районів, але знаходяться поблизу міждержавних магістралей та інших значно проїзних доріг, залізниць і транспортних складів. Часто визначені промислові зони будуть організовані в індустріальні парки, де розміщуються приміщення для декількох компаній. Внаслідок додаткового шуму та дорожнього руху промислові будівлі, як правило, виробляються, ці зонові райони зазвичай ізолюються буферними районами від житлових районів.
Багатоповерхова комерційна будівля обмежена, по суті, усією житловою нерухомістю, яка може розмістити на території декількох сімей. Це виключало б будинки з однією сім'єю, але включало б будинки кондомініуму, квартири та містечка. Багатоквартирне житло займається комерційною метою через інвестиції та управління своїми власниками, при цьому доходи, що надходять через виплату резидентами ренти. Будинки оренди квартир далі класифікуються за наступними лініями, заснованими на поверхах, розташуванні та наявності або відсутності ліфта:
- Висотні будівлі включають один або кілька ліфтів і не менше дев'яти поверхів.
- Середні будинки включають кілька історій, хоча зазвичай менше дев'яти, і ліфт.
- Будинки для прогулянок мають кілька поверхів, зазвичай від чотирьох до шести, але без ліфтів.
- Будівлі в садовому стилі містять кілька апартаментів у трьох або менших поверхах з двором або садовим ландшафтом.
- Виготовлені парки або спільноти житлового фонду (відомі також як «парки причепів», хоча це часто має на увазі у зневажливому сенсі), пропонують земельні ділянки для оренди власникам, які розміщують свої мобільні або виготовлені будинки (одно- або двоповерхові будинки) на лотів і підключення їх до існуючих комунальних джерел.
- Спеціальне житлове приміщення - це будь-який багатоквартирний житловий фонд, який присвячений чи спеціально спрямований на певний сегмент населення, наприклад, сім'ї з низьким рівнем доходу або пенсіонери.
Готельні та мотельні об'єкти надають послуги на вимогу для ділових людей та туристів. Готелі можуть бути великомасштабними, а також незалежними бутик-готелями або ланцюговими. Готелі з вищими цінами, як правило, надають або орендують приміщення іншим допоміжним підприємствам, які надають додаткову цінність гостям готелю, наприклад, курорти, салони, ресторани, бари та роздрібні магазини одягу. На іншому кінці спектру розташовані мотелі з низьким рівнем кінця без додаткових зручностей або ресторанів на місці. Крім того, великі курортні зони та казино є спеціалізованими готельними об'єктами, які пропонують розміщення в широкому діапазоні цін.
Нарешті, існує категорія «спеціального призначення», яка включає в себе нежитлові властивості, які зберігаються власниками, які інвестують у комерційну нерухомість, але властивості природно не відповідають жодному з описаних вище характеристик, таких як боулінг, мініатюрні поля для гольфу та інші. складські приміщення.
Яке значення має комерційний лізинг?
Крім кількох категорій комерційної нерухомості, ви також можете зіткнутися з різними видами комерційної оренди. Хоча угоди про комерційну оренду, як правило, містять декілька типів загальних принципових положень, специфічна структура умов оренди може різко відрізнятися, зокрема, зокрема, зобов'язання орендаря. Який тип оренди підходить для вашого бізнесу, залежить від багатьох факторів, включаючи бізнес-плани та цілі для власності, ваші прогнози грошових потоків, готівку в касі та інші елементи фінансів і операцій вашої компанії.
Оренда з однією чистим лізингом або чистий лізинг зобов'язує орендаря платити лише регулярну ренту (однак може бути розрахована), комунальні послуги та податок на нерухомість. Орендодавець у чистому або одноразовому оренді бере на себе (або оплачує) утримання, ремонт і страхування майна та всі його вдосконалення.
Подвійний чистий і чистий лізинг, як правило, вимагає від орендаря оплатити орендну плату, комунальні послуги, податки на нерухомість та страхування для будівлі та будь-якої частини приміщень, які займає орендар. Орендодавець платить за технічне обслуговування і ремонт або виконує їх за свій рахунок. При оренді по трьома мережами орендодавець платить за структурний ремонт тільки власності або будівель, а орендар бере на себе всі інші витрати і витрати на додаток до оренди.
Нарешті, повний комплекс послуг та зміна валової оренди, як правило, розділяють витрати на проведення структурних ремонтів і всі витрати, які підпадають під позначення «операційних витрат» (включаючи податки на нерухомість, страхові премії, комунальні послуги та обслуговування) між обома сторонами. Для будівель, в яких розміщуються багато орендарів, таких як торгові центри та торгові площі, найбільш поширеним типом є повна або змінена структура валової оренди. Якщо операційні витрати зростають, то орендну плату немає.
Обговорення комерційного оренди
При пошуку потрібної комерційної нерухомості для Вашого бізнесу, придатність власності та його будівлі для Вашої комерційної мети - це тільки початок. Вам також знадобиться домовитися з орендодавцем про умови комерційного лізингу, які підходять для Ваших потреб, цілей і фінансів Вашого бізнесу. Переговори щодо умов комерційного лізингу можуть бути напруженим або навіть тривожним досвідом, якщо ви ніколи цього не робили.
Як інструмент попередніх переговорів, завжди розумно досліджувати орендну плату для подібних місць та об'єктів. Дізнайтеся, які умови оренди та оренди пропонуються для цих місць, а також будь-які істотні відмінності між властивостями, щоб ви могли звернутися до будь-яких заперечень з боку орендодавця. Коли ви виконуєте домашню роботу і розумієте середні ставки оренди в цьому регіоні, вам більше дозволено досягти умов, які є взаємовигідними та справедливими. У той же час, якщо ви знайдете численні місця, які підходять для порівняння, ви можете бути на ринку орендодавця, і ви зможете перетворити його на переговорну перевагу. Як мінімум, ви повинні розглянути прохання про більш короткий термін оренди (один рік, наприклад, замість двох), у випадку, якщо орендні ставки почнуть падати. Це звільнить ваш бізнес швидше, щоб знайти кращий набір термінів. Однак це може бути не найкращим підходом, якщо ваш бізнес вимагає зобов'язання з фіксованим розташуванням, наприклад, ресторан з вишуканою обстановкою.
Говорячи про термін оренди, зверніть особливу увагу на цю частину договору лізингу. Якщо ви задоволені місцем розташування та заявою оренди вашої компанії, яка була схвалена орендодавцем, наступним найбільшим питанням є термін самої оренди. Деякі підприємства, наприклад, ресторани, потребуватимуть більш тривалого терміну оренди, але для більшості малих підприємств термін від одного до двох років з необов'язковими періодами продовження є найбільш поширеним і, як правило, найкращим чином підходить для орендаря. Ви отримаєте певну впевненість і достатньо часу, щоб встановити свої операції та залучити відповідний потік клієнтів або клієнтів до цього місця, але ваш бізнес не буде прив'язаний до тривалого терміну.
Нарешті, зверніть увагу на значно більше, ніж просто розмір орендної плати. Інші витрати, залежно від конкретного типу структури оренди, яку ви пропонуєте, можуть додати значні витрати на витрати на будівництво та створити справжній тиск на ваш бюджет. Якщо ваш бізнес буде нести відповідальність за витрати та витрати на додаток до оренди, важливо отримати оцінку цих витрат, щоб створити точний бюджет і кошторис для фінансів вашого бізнесу.Ці так звані приховані витрати можуть включати в себе обслуговування або підтримку загальної площі і можуть бути досить істотними. Щоб забезпечити максимально вигідні умови, зверніться до прохання встановити максимальну або максимальну суму, яку ви, можливо, оцінюватимете за ці пункти, або ж обміняєтеся структурою для того, в якому орендодавець бере на себе ці витрати, а ваш бізнес сплачує більш високу орендну плату. Це підвищить упевненість у вашому бюджеті та зробить фінансові прогнози набагато простішими та більш точними.
