Якщо ви перебуваєте в бізнесі інвестицій у комерційну нерухомість, ви будете знайомі з такими критеріями, як співвідношення позики до вартості (LTV) та коефіцієнт обслуговування боргу (DSCR). Банки зазвичай використовують ці показники у вирішенні питання про надання кредиту. Доходність боргу - новий хлопець на блоці андеррайтингу. Кредиторам це подобається, тому що на відміну від LTV і DSCR, вона не спирається на ринкову вартість, період амортизації та процентну ставку, які можуть бути або маніпулювати, або які змінюються з часом.
Поради
-
Доходність боргу визначає ризик, пов'язаний з іпотекою на комерційну нерухомість, шляхом ділення чистого операційного доходу власності на суму кредиту.
Випробування ризиків на комерційні кредити
Більшість банків застосовують два тести для оцінки ризику, пов'язаного з кредитом на комерційну нерухомість: коефіцієнт покриття обслуговування боргу та коефіцієнт позики до вартості. Формула DSCR оцінює, чи перевищує чистий операційний дохід від власності - вся рента і доходи від власності за вирахуванням операційних витрат - іпотечні платежі зі здоровим буфером. або оренда опускається. Наприклад, кредитор може вимагати чистий операційний дохід (NOI) у розмірі 1,50 долара за кожен $ 1 позику.
Коефіцієнт LTV являє собою суму застави, поділеної на вартість майна. Отже, якщо ви запозичили $ 500,000 для фінансування будівництва в $ 800,000, LTV буде 62,5 відсотка. Низький LTV близько 75 відсотків або менше означає, що банк має хороші шанси отримати свої гроші назад у продажу викупу, навіть якщо нерухомість стала менш цінною з плином часу.
Що таке заборгованість?
Проблема з LTV полягає в тому, що вона змінюється в міру зміни ринкової вартості нерухомості, тому важко отримати статичний показник ризику з цим показником. Аналогічно, оскільки розрахунок DSCR залежить від процентної ставки та періоду амортизації кредиту, ви можете маніпулювати цими факторами для збільшення DSCR. Наприклад, підвищення терміну амортизації з 20 років до 25 років може забезпечити більш низький річний платіж за кредитами і, таким чином, підвищити рівень DSCR до прийнятного рівня, незважаючи на те, що заборгованість буде більше коштувати з часом. Щоб компенсувати ці недоліки, кредитори, як правило, кидають прибутковість боргу в андеррайтинг. Доходність боргів пропонує інший спосіб вимірювати ризик кредитування комерційної нерухомості, використовуючи тільки NOI і загальну суму кредиту.
Як розрахувати прибутковість боргу
Для розрахунку прибутковості боргу математика проста: розділити чистий операційний дохід майна на пропоновану суму кредиту. Наприклад, припустімо, що ви купуєте будівлю в розмірі 1 млн. Доларів, а NOI - $ 50,000 на рік. У вас є 300 тисяч доларів готівкою і хотіли б залучити $ 700,000 на придбання будівлі. Кредитор розраховує прибутковість заборгованості у розмірі $ 50,000 / $ 700,000 або 7,14%. Кредитори, як правило, встановлюють мінімальну доходність боргу перед затвердженням іпотеки. Отже, ви виявите, що кредитори перевертають розрахунок на голові для розрахунку іпотечного кредиту, де NOI, поділений на доходність боргу, дає максимальну суму кредиту. Наприклад, якщо кредитор вимагає прибутковості в розмірі 10 відсотків, тоді наша власність у розмірі 50 тис. Дол.
Доходність заборгованості по відношенню до показника Cap
Eagle-eyed інвестори в нерухомість визнають, що визначення доходності боргу багато в чому схоже на ставку капіталізації, яка порівнює NOI з ціною будівлі - $ 50,000 / $ 1 мільйон у вищенаведеному прикладі або 5 відсотків. Подібність є навмисною. Це тому, що кредитор використовує ефективну формулу прибутковості, щоб зрозуміти, яку віддачу від інвестицій вона може очікувати на свої гроші, якщо вона повинна закрити. Більш високий коефіцієнт прибутковості боргу означає, що більше орендної плати припадає на розмір погашення кредиту, тому існує шанс, що банк не втратить, якщо позичальник не виконає платежі по іпотеці.
Що таке хороша заборгованість?
У секторі комерційної нерухомості типова мінімальна прийнятна заборгованість становить 10 відсотків. Проте фактична кількість, яку ви називаєте, буде залежати від типу нерухомості, фінансової міцності орендаря та процентних ставок. Ризикові типи нерухомості, такі як готелі, які можуть мати коливання вакантних площ і непередбачуваний НОІ, як правило, вимагають більш високих прибутків, ніж більш стабільні офісні інвестиції. У кредиторі говорять, більш висока прибутковість боргу вказує на "нижчий левередж", що вказує на менший кредитний ризик.
