Це дуже легко орендувати офісне приміщення лише для того, щоб дізнатися, що вам не потрібно стільки місця, скільки ви коли-небудь очікували, або що вам потрібно набагато більше місця, що вам потрібно для переїзду в нову будівлю. Якою б не була причина, якщо у вас є більше місця, ніж вам потрібно, це може бути гарним бізнес-рішенням, щоб відшкодувати частину своєї оренди, намагаючись передати в оренду офісні приміщення.
Чому суборення вашого простору?
Більшість підприємств орендують свої офісні приміщення в терміни, що тривають один, два, п'ять або 10 років. Ці оренди, як правило, включають великі збори, якщо лізингоодержувач порушує ці умови і звільняє майно раніше. Якщо вам потрібно звільнити місце перед тим, як закінчиться термін оренди, може бути корисно передати суборенду в офіс, а не порушувати договір оренди та сплачувати штраф, навіть якщо ви здаєте в оренду нерухомість менше, ніж ви платите, і все ще втратите.
Крім того, якщо ви не маєте необхідного місця або не користуєтеся, ви можете заробити невеликий додатковий прибуток за рахунок надання сублізированого району замість того, щоб відпускати його до марнотратства. Навіть якщо вам здасться, що вам буде потрібний простір пізніше, короткострокова оренда комерційного простору може допомогти запобігти вам витрачати гроші на невикористані офісні приміщення, доки ви не будете мати змогу отримати повний обсяг місця у вашому офісі.
Прийняття рішення про надання субет
По-перше, визначте, чи можлива ідея. Перевірте свій договір оренди, щоб переконатися, що ви можете передати суботу всім або частиною власності. Деякі оренди дозволяють орендувати сублізинг, але тільки для всієї власності, а не для її частини. Якщо ви орендуєте частину свого офісу, переконайтеся, що територія, яку ви розглядаєте, надається в оренду, і якщо це логістично можливе, вхідні приміщення, паркування тощо.
Зрозумійте, що ви несете відповідальність за збитки, якщо субарендатор знищить майно. Якщо орендар перестане платити за оренду, ви все одно будете нести відповідальність за оренду. Якщо ви робите суборенду, не забудьте стягнути депозит збитку, рівний оренді за один місяць, і розглянути можливість отримання комерційної страхової суборенди. Вони можуть принаймні допомогти компенсувати деякі проблеми, які можуть виникнути в результаті здачі в оренду.
Не забудьте оцінити потребу компанії в конфіденційності. Якщо ви орендуєте офіс з відкритим планом, і ви працюєте в медичній сфері, ви, мабуть, не зможете піти з орендою офісних приміщень, де приватна медична інформація людей може бачити ті, хто знаходиться поза компанією. Те ж саме застосовується, якщо ви перебуваєте в правовій сфері або будь-якій іншій галузі, яка обробляє конфіденційну інформацію.
Також розглянемо, як рухатиметься до співробітників і клієнтів. Вкладення може призвести до виникнення фінансових проблем. Ви не хочете втрачати працівників, які потребують постійної зайнятості і можуть відчувати, що їх робота загрожує. Ви також не захочете відлякати клієнтів, які хочуть знати, що ваша компанія стабільна. Хоча ви можете бути в змозі ефективно повідомити це своїм співробітникам, це набагато важче висловити клієнтам.
Як підзадавати офісний простір
Якщо ви впевнені, що готові до суборенди, обов'язково ретельно перегляньте орендарів. Ви повинні переконатися, що компанія не тільки піклується про власність, але й платить своєчасно та надійно. Ви також повинні переконатися, що ви можете обробляти спільний простір з компанією, якщо ви все ще займаєте частину офісу.
Варто зауважити, що більшість договорів оренди, які дозволяють орендувати сублізинг, вимагають від орендодавця схвалення субліцента, і вам навіть доведеться заплатити за цей процес затвердження, так що ви хочете переконатися, що знайдете орендаря, який ваш орендодавець затвердить. Крім того, деякі договори оренди забороняють сублізинг компаніям, які вже перебувають у будівлі, або компаніям подібних галузей, які вже знаходяться в будівлі. Переконайтеся, що ви уважно переглядаєте всі положення сублізингу в оренді, перш ніж рекламувати свою компанію, оскільки ви не хочете витрачати час на переговори з потенційним одержувачем послуг, який не може легально переїхати до вашого будинку.
Процес передачі вкладу може бути полегшений, працюючи з досвідченим брокером з нерухомості, який може переглядати всі положення існуючого договору оренди, розміщувати рекламу для Вас і переглядати потенційних орендарів для Вас. Звичайно, ця послуга не дешева, тому ретельно зважуйте вартість цих послуг проти того, що ви будете платити брокеру з нерухомості, якщо ви вважаєте, що можете самостійно виконати цю роботу.
Після того, як Ви обрали потрібного орендаря, Вам необхідно погодитись з умовами договору оренди з Вашим новим орендарем. Це повинно включати деталі, такі як депозит збитку, комунальні послуги, загальні зручності, паркування, брендинг, потенційні ремонтні роботи та загальне робоче середовище офісу. Створіть контракт і зверніться до адвоката, перш ніж мати іншу фірму.
Обмеження на оренду сублізингу
Більшість компаній, які бажають орендувати офісні приміщення, розраховують заплатити знижену оренду. Це означає, що ви, ймовірно, доведеться стягувати менше, ніж ви платите за квадратний фут, якщо ви платите набагато менше, ніж ринкова вартість. Крім того, багато лізингових договорів забороняють тим, хто орендує свій простір, отримувати прибуток. Отже, загалом, варто очікувати, що ви будете платити менше, ніж ви платите.
З іншого боку, деякі договори оренди фактично забороняють компанії сублізировать простір від зарядки менше, ніж те, що вони платять орендодавцю. Цю проблему можна запобігти, запропонувавши приміщення за тією ж ціною за квадратний фут, яку ви сплачуєте, а потім пропонуєте викинути додатковий "вільний" офісний простір як частину короткострокового роздрібного лізингу, залишивши вам середню ціну за квадратний фут, все ще нижче, ніж ви платите.
Для того, щоб ще більше ускладнити речі, деякі договори оренди забороняють рекламувати ціну суборенди, тому в цьому випадку ви повинні вказати в оголошеннях, що зацікавлені повинні дізнатися про ціноутворення, або ви можете просто заявити, що ціна договірна.
Розрахунок вартості
Після того як ви взяли до уваги обмеження на ціноутворення на суборенду, зазначені у вашому договорі оренди, вам необхідно з'ясувати, скільки ви хотіли б отримати за простір. Краще всього порівняти, що ви платите, до середньої комерційної орендної плати за квадратний фут за поштовим індексом. Якщо ваша оренда забороняє вам отримувати прибуток на простір, який ви орендували, і ви платите набагато менше, ніж середня ринкова ставка, ви зможете стягувати саме те, що ви платите.Якщо ваш договір оренди забороняє стягувати менше, ніж ви платите, і ви повинні кидати в "вільний" простір для того, щоб суборезувати майно, ви, ймовірно, захочете стягувати так само, як ви платите, також, знаючи, що це буде середній з меншим.
Звичайно, тривалість часу, протягом якого ви здаєте в оренду нерухомість, також має значення. Чим коротший час на суб-термін, тим менше буде орендарів, які будуть зацікавлені в тому, що мало компаній хочуть переїхати в простір, щоб знову з'їхати протягом року. Якщо у вас є п'ять або більше років, що залишилися на оренді, ви можете уникнути сплати від 70 до 90 відсотків ринкової вартості вашого простору. Це число зменшиться, оскільки термін оренди стає коротшим і коротшим. Якщо у вас є рік або менше, вам доведеться стягувати різко знижені ставки, щоб звернутися до потенційних орендарів. Якщо ваша оренда забороняє сплачувати менше, ніж ви платите за орендну плату, це може стати непрактичною, навіть з можливістю включити бонусний "вільний" простір для одержувача.
