Справедлива ринкова вартість нерухомості - це вартість нерухомості на відкритому ринку без зовнішніх факторів. Ця цінність має багато важливих цілей і має важливе значення для розлучень, при розрахунку податків, для продажу житла та страхових відшкодувань. Хоча будь-яка дана власність має одну теоретичну справедливу ринкову вартість, визначивши, що справжнє значення може бути майже неможливим. Ось чому існує багато різних методів розрахунку справедливої ринкової вартості, кожен з яких може бути більш-менш точним на основі специфіки даної властивості.
Що таке справедлива ринкова вартість?
Справедлива ринкова вартість - це одна з тих, на перший погляд, простих концепцій, які на практиці можуть стати надзвичайно складними. Простіше кажучи, справедлива ринкова вартість - це ціна, яку дана нерухомість може продати на нинішньому відкритому ринку без зовнішніх тисків, таких як час або фінансові обмеження. По суті, термін відноситься до найнижчої ціни, яку продавець хотів би прийняти, і найбільш конкурентоспроможної ціни, яку покупець хотів би заплатити, якщо ніхто не поспішав купувати або продавати, а також не мав фінансових обмежень, і обидва були розумні знання відповідних фактів. Справедлива ринкова вартість підпорядковується попиту та пропозиції та зростатиме та знижуватиметься на основі поточного ринку.
Чому Важлива справедлива ринкова вартість
Справедлива ринкова вартість - це неупереджена оцінка активу. На нього не впливає фінансова чи емоційна ситуація покупця чи продавця. З цієї причини ця концепція часто використовується для юридичних цілей, найчастіше з урахуванням податків, страхування та операцій з нерухомістю. Вона також може бути використана в розлученні розлучень для забезпечення обох сторін отримання рівної фінансової частки активів, навіть якщо обидві сторони не можуть володіти рівними частинами всієї реальної нерухомості, залученої до розлучення. Уряди також використовують домен для видатних доменних цілей, коли вони захоплюють власність у своїх власників і відшкодовують їх на основі справедливої ринкової вартості.
Справедлива ринкова вартість та податки
Справедлива ринкова вартість є корисною при визначенні вартості майна, що використовується у податковому вирахуванні після втрати потерпілих або для благодійних пожертвувань. Наприклад, якщо власник транспортного засобу передає свій автомобіль Good Will, він може списати справедливу ринкову вартість, засновану на тому, що автомобіль буде коштувати в умовах відкритого ринку.
Справедлива ринкова вартість для цілей оподаткування була предметом багатьох судових справ у сфері IRS, оскільки їх важко визначити. Якщо людина, яка подарувала свій автомобіль до Доброї Волі, шукає справедливу ринкову вартість свого автомобіля, наприклад, він міг би дивитися на порівнянні продажі на eBay Motors. Він також міг би використовувати значення, яке він заплатив за автомобіль, якщо він купив його нещодавно, засновуючи свою ціну на оцінці від місцевого експерта або розрахувавши його багатьма іншими способами. Але кожен з цих методів може призвести до іншої ціни, тому, якщо IRS вважає його справедливу ринкову вартість занадто високою, вони можуть його перевірити.
Справедлива ринкова вартість також використовується при визначенні вартості житла для податків на нерухомість. Різниця між ціною придбання та справедливою ринковою вартістю буде коливатися з часом, тому цю величину необхідно регулярно оцінювати оцінювачем міського податку або адміністратором оцінки майна.
Суди, що перебувають у віці, також будуть використовувати справедливу ринкову вартість нерухомості для цілей оподаткування, оскільки це може допомогти визначити, скільки бенефіціарам померлого потрібно сплачувати податки на нерухомість. Ця цінність особливо важлива в цих випадках, оскільки, як правило, якщо успадковане майно не утримується сім'єю, воно буде продано швидко, тому вартість не може бути точно розрахована за тим, за що вона продається. Крім того, справедлива ринкова вартість повинна бути встановлена в судах, що перебувають у віці, оскільки багато частин власності успадковуються кількома бенефіціарами, які повинні визначити справедливу ринкову вартість, якщо одна особа бажає зберегти майно та надати іншим бенефіціарам справедливу частку вартості майна.
Використання нерухомості
Коли домовласник вирішує продати свою власність, це корисно для неї, щоб зрозуміти справедливу ринкову вартість перед перерахуванням, щоб дізнатися, за що вона повинна продати. Вона не хотіла перераховувати будинок занадто мало, але вона так само не хотіла так багато перераховувати будинок, що це принижуватиме покупців.
Справедлива ринкова вартість для страхування
Страховий сектор також багато в чому залежить від справедливої ринкової вартості відшкодування пошкоджених або зруйнованих об'єктів. Наприклад, якщо будинок знищений під час пожежі, страхова компанія буде використовувати справедливу ринкову вартість нерухомості, щоб визначити, скільки заплатити за претензію. Ця цифра не враховує емоційну прихильність людини до власності, а це означає, що фактична сума, виплачена через претензію, може бути набагато нижчою, ніж людина, яка хотіла б прийняти, якщо б вони намагалися продати нерухомість, перш ніж вона була знищена.
Відмінності від подібних термінів
В той час як "ринкова вартість" відноситься до ціни активу на реальному ринку, справедлива ринкова вартість являє собою цінність власності на гіпотетичному досконалому ринку, де покупці та продавці знаходяться на рівних умовах. Хоча фактична ринкова вартість будинку буде доступна в списку нерухомості, справедливу ринкову вартість будинку не так просто розрахувати. Фактична ринкова вартість може бути вищою за справедливу ринкову вартість у багатьох випадках, якщо продавець переоцінює свою власність або нижче, якщо продавець намагається здійснити швидку розпродаж з відчаю.
"Оціночна вартість" власності є подібною концепцією, але оскільки вона стосується тільки оцінки одного оцінювача щодо вартості товару, а не справжньої справедливої ринкової вартості, оскільки вона може змінюватися від оцінювача до оцінювача. Оцінювачі використовують стандарти, керівні принципи, місцеві правила, економічні тенденції та порівняльні продажі для визначення справедливої ринкової вартості нерухомості. У більшості випадків, коли потрібна справедлива ринкова вартість, оціночна вартість вважається прийнятною, однак оціночні значення часто можуть бути трохи вищими, ніж справжня справедлива ринкова вартість.
Нарешті, "оціночна вартість" - це вартість майна, що визначається місцевим податковим оцінювачем або адміністратором оцінки майна. Це значення використовується для розрахунку податків на нерухомість. Взагалі кажучи, оціночна вартість нерухомості буде базуватися на останньому продажі, останніх перевірках будинку та порівнянні продажі будинку. Як і оціночна вартість, метою цих оцінок є визначення справедливої ринкової вартості, але оцінки обмежені тим, що вони є лише думкою однієї людини. Хоча оціночна вартість має бути схожою на справедливу ринкову вартість, вона часто трохи нижче. Оцінені значення є публічними показниками, і їх можна отримати на певних веб-сайтах або в офісі місцевого податкового органу.
Порівняльний аналіз ринку
Існує багато способів визначення справедливої ринкової вартості, і хоча є гіпотетично одна остаточна справедлива ринкова вартість даної нерухомості, кожен метод розрахунку вартості, ймовірно, призведе до іншого числа. Найбільш поширеним методом розрахунку справедливої ринкової вартості є проведення порівняльного аналізу ринку. Це стосується пошуку інших подібних об'єктів на ринку або подібних об'єктів, які нещодавно були продані протягом останніх двох-трьох років.
На ринках, таких як нерухомість, важливо враховувати розташування об'єктів для продажу, але з такими предметами, як предмети колекціонування та антикваріату, краще поглянути на порівнянні останні продажі по всьому світу, оскільки колекціонери, як правило, не обмежують свої покупки місцеві райони. Коли порівняльні ринкові аналізи стосуються нерухомості, вони, як правило, виконуються ліцензованими агентами з нерухомості і повинні включати порівняння з будинками з подібними квадратами, у подібному стані та з однаковою кількістю спалень. Вони також повинні включати лише продані будинки за справедливою вартістю на відкритому ринку, а не будинки, що продаються за умови викупу або іншим чином продаються за різко низькими або високими значеннями.
Професійна експертна оцінка ринку
Інший поширений спосіб визначення справедливої ринкової вартості майна - це найняти оцінювача. Оцінювачі повинні спеціалізуватися на тій власності, яку вони вивчають. Наприклад, оцінювач нерухомості є сертифікованим фахівцем з досвідом та підготовкою для визначення вартості нерухомості, тоді як художник-оцінювач має великі знання про світ мистецтва, історію мистецтва та сучасні тенденції у продажу творів мистецтва. Оцінювачі використовують як конкурентний аналіз ринку, так і інші фактори, такі як економічні тенденції, для визначення справедливої ринкової вартості нерухомості. Багато кредиторів вимагають вдома пройти професійну оцінку, перш ніж затвердити кредити на нерухомість.
Вартість заміни власності
Витрати на заміну майна є звичайними як для страхових компаній, так і для цілей списання податків. Витрати на заміну часто схожі на конкурентний аналіз ринку, оскільки він може включати в себе перегляд цін продажу з аналогічними властивостями. Наприклад, якщо ви зіткнетеся зі своєю машиною, страховій компанії потрібно буде лише дати вам справедливу ринкову вартість автомобіля, щоб замінити його автомобілем в подібному стані.
Коли предмет, наприклад, будинок, потребує відновлення, вартість заміни повинна враховувати ці витрати. Наприклад, якщо ваш будинок був зруйнований торнадо і повинен був бути перебудований, це може коштувати вам $ 250,000 тільки минулого року, але відновлення того ж будинку з новими матеріалами може коштувати $ 300,000.
Ціна продажу
У деяких випадках ціна продажу може бути використана для визначення справедливої ринкової вартості нерухомості. Це, як правило, застосовується лише тоді, коли продаж був нещодавним, і якщо він був на відкритому ринку без зовнішнього тиску. Наприклад, якщо в минулому році було придбано житло за ціною, яка вважалася справедливою як для покупця, так і для продавця, це можна вважати справедливою ринковою вартістю для цілей оподаткування. Проте, приблизно через три-чотири роки ця величина, швидше за все, більше не буде відображати поточний ринок, і оцінка повинна проводитися до того, як буде визначено значення податку на нерухомість.
Оцінки третіх осіб
Якщо ви коли-небудь дивилися на будинки на такому веб-сайті, як Zillow, ви, мабуть, помітили, що навіть будинки, які не продаються, мають значення, вказані на них (у випадку з Zillow, вони називаються "Zestimates"). Ці оцінки нерухомості обчислюються з використанням таких факторів, як недавні місцеві продажі та державні податкові записи. Кожен сайт має унікальну власну формулу, тому значення можуть сильно відрізнятися від сайту до сайту.
Компанія під назвою HouseCanary стверджує, що вона має найточнішу оцінку власності в Інтернеті, яка включає всі доступні ринкові дані до своєї аналітики. За даними сайту, їхня частота помилок від справжньої справедливої ринкової вартості не повинна перевищувати 3,6%, що означає, що сайт цілком може мати найточніші оцінки справедливого ринку, доступні в Інтернеті.
