Термінальна вартість - це дисконтована вартість всіх грошових потоків після термінального року. Це рік, в якому закінчується інвестиційний період. Дисконтований грошовий потік - це дисконтування майбутніх грошових потоків до теперішнього часу. Комерційна нерухомість включає офісні будівлі, торгові центри, фабрики і вільні землі. Термінальне значення є ключовим компонентом оцінки активів.
Обчислити кінцеве значення, припускаючи, що властивість збільшується в ціні на постійну річну швидкість до термінального року. Формула кінцевої вартості: CV_ (1 + r) ^ t, де CV - поточна вартість нерухомого майна, r - ставка дисконту, t - термінальний рік. Можна використовувати поточний рівень інфляції для ставки дисконту. Наприклад, якщо поточне значення дорівнює $ 1000, термінальний рік - 5, а рівень інфляції - 2%, термінальне значення - $ 1,104.08: 1,000_ (1 + 0.02) ^ 5. Існує дві проблеми з таким підходом: по-перше, ви припускаєте, що поточна оцінка вартості комерційної нерухомості є правильною, тобто ні занадто високою, ні занадто низькою; по-друге, що до кінцевого року відбуватиметься стійке і постійне зростання його вартості. Ці припущення навряд чи триватимуть протягом тривалого періоду часу. З цих причин часто використовується альтернативний підхід.
Розрахуйте кінцеву вартість, припускаючи постійний темп зростання грошового потоку, який починається з термінального року. Формула кінцевої вартості: CF / (r - g), де CF - грошовий потік, що генерується власністю в термінальному році, g - постійний річний темп зростання грошового потоку, а r - ставка дисконту. Наприклад, якщо грошовий потік, що починається в термінальному році 5, дорівнює 100 доларам, ставка дисконту становить 8 відсотків, а річний темп зростання грошового потоку становить 2 відсотки, термінальна вартість - $ 1,666.67: 100 / (0.08 - 0.02). Зауважимо, що якщо припустити нульову постійну річну швидкість зростання грошового потоку (g), то формула кінцевої вартості спрощує CF / r (грошовий потік, поділений на ставку дисконтування).
Розрахуйте поточну вартість кінцевої вартості, яка є фактично одноразовим майбутнім грошовим потоком. Формула нинішньої вартості є TV / (1 + r) ^ t, де телевізор є кінцевим значенням у році t, а r - ставкою дисконту. Наприклад, якщо кінцеве значення становить 1000 доларів у 10-му році, а ставка дисконту - 4 відсотки, теперішня вартість становить $ 675,56: 1000 / (1 + 0,04) ^ 10.
Поради
-
Ставка дисконту для активів - це, як правило, вартість капіталу фірми (тобто її вартість запозичення грошей).
