Інвестування в багатоквартирні квартири може бути чудовим засобом для отримання пасивного доходу і багатства, а також досвіду, що затягує волосся і викликає бідність. Перш ніж придбати будь-яке багатоквартирне приміщення, переконайтеся, що ви його правильно оціните. Ось деякі рекомендації.
Елементи, які вам потрібні
-
Олівець і папір
-
Телефон
-
Взуттєва шкіра
-
Гроші
Почніть з грошей. Незважаючи на те, що можна втрутитися в багатогалузеве інвестування з "відсутністю грошей", таких угод мало, а між ними важко домовитися. Збережіть гроші і принесіть готівку на стіл, навіть якщо це лише 5 відсотків. Зберігайте готівку в резерві на вакансії та ремонт.
Дослідження реалістичної ренти. Перш ніж зробити пропозицію на будь-якій будівлі, переконайтеся, що ви знаєте, що таке ринкова рента. Проїдьте навколо, подивіться на подібні будівлі, перевірте газетні оголошення та зателефонуйте, вважаючи, що вони є орендарем. Ви повинні бути в змозі точно оцінити орендну плату, перш ніж ви зможете зробити реальне рішення про придбання нерухомості.
Визначте чистий операційний дохід (NOI) для нерухомості, що вас цікавить.. Ваш NOI - це дохід, який ви залишили після того, як були виконані всі витрати (включаючи посаду на вакансію, але без урахування іпотечного обслуговування та податків). Наприклад, якщо ваш будинок заробляє $ 100,000 на рік в оренді (включаючи вакансії) і має $ 30,000 на рік на технічне обслуговування, комунальні послуги тощо, ваш NOI становить $ 70,000.
Визначте тариф для будівель, які вас цікавлять. Інвестиції в багатоквартирні будинки потребують хорошого грошового потоку, щоб пережити вакансії, технічне обслуговування та ремонт. Коефіцієнт верхньої межі - це чистий (не валовий) дохід, поділений на ціну покупки. Якщо ви купуєте будівлю за $ 500,000 і маєте $ 50,000 щорічний чистий операційний дохід до сплати податків, рентабельність інвестицій (cap rate) становить 10%. З огляду на проблеми, пов'язані з запуском будівлі, ви дійсно хочете придбати декілька пристроїв, які повертають менше, ніж ви могли б отримати на безпроблемному CD?
Визначте мультиплікатор валової ставки. Візьміть запропоновану ціну продажу і поділіть її на річний сукупний дохід від оренди. Наприклад, якщо ціна покупки становить 500 000 доларів США, а річна сума орендної плати складає 50 000 доларів США, GRM - 10. Порівняйте це число з кількома списками у вашому регіоні, і у вас буде приблизний показник того, як ваша власність порівнюється з іншими властивостями на місцевому ринку.
Поради
-
Майте стратегію виходу. Чи будете ви модернізувати будівлю і керувати вищими рентами? Перетворюючи його на квартири? Роблячи косметичний ремонт і перевертаючи? Ваша стратегія оновлення вартості будівлі буде грати в ціну, яку ви можете заплатити.
Увага
Перевірте кожну одиницю будівлі. Шукайте плями, які вказують на витоки під раковинами і на стелі. Перевірте стан проводки, даху та сантехніки та переконайтеся, що індивідуальні блоки правильно дозовані. Створіть список необхідних ремонтних робіт і використовуйте їх як пункт переговорів.
